約760万円も増える相続不動産の売却事例
実際に相続した不動産（実家等）を売却した時に、専門的な知識を持つ不動産会社と税理士が連携して行う特例の利用方法を見ていきましょう。
特例が使用できるのに、それを使用せずに税金を納税した場合、4つのケースで比較していきます。
前提条件
【相続人】配偶者・子供2人
【相続財産】預貯金20,000,000円（2,000万円）、不動産価格50,000,000円（5,000万円）
※親がその不動産を数十年前に購入したときの金額が不明、建物を解体・更地（タイミングは専門家が指示）、相続発生より1年以内に売却とし、相続人全体にかかる試算、復興特別所得税は考慮しません（ご相談による試算時には考慮したアドバイスを行います）
Case.1 なにも知らずに実家を売却
相続税＝70,000,000円の相続財産より試算
基礎控除 48,000,000円（基礎控除30,000,000円+法定相続人3人×6,000,000円）
【財産計算】
財産70,000,000円―基礎控除48,000,000円＝22,000,000円
【財産按分】
配偶者 22,000,000×1÷2＝11,000,000円
子1 22,000,000×1÷4＝5,500,000円
子2 22,000,000×1÷4＝5,500,000円
【相続税額】
配偶者 0円（配偶者控除があるため）
子1 5,500,000円×10％＝550,000円
子1 5,500,000円×10％＝550,000円
【納税金額】
1,100,000円（この段階で相続税の納付が必要です）
売買価格＝50,000,000円
売却にかかった諸費用を差し引きます。
諸費用
- 仲介手数料 1,716,000円【（売買価格×3％+6万円）×1.1（消費税）】
- 建物解体費 2,000,000円（※概算です。建物の種類・大きさ・接道条件で異なります）
となります。
計算すると、売却利益は
46,284,000円
になり、ここに税率約20％がかかります。
納税金額 9,256,800円
譲渡に関わるお客様の手残り 37,027,200円
預貯金の20,000,000円と相続税の1,100,000円の納税を考慮すると
最終手残り 55,927,200円（売却利益46,284,000円+20,000,000円-譲渡税金額9,256,800円-相続税金額1,100,000円）
全体納税金額 10,356,800円（譲渡税金額9,256,800円+相続税金額1,100,000円）
Case.2 小規模宅地の特例+取得費加算特例を使用して売却 実質手残り約170万円増！
相続税＝70,000,000円の相続財産より試算
基礎控除 48,000,000円（基礎控除30,000,000円+法定相続人3人×6,000,000円）
小規模宅地の特例にて不動産評価額を80％軽減し50,000,000円の不動産評価額を10,000,000円にて計算。
基礎控除内の為、相続税は0円。
売買価格＝50,000,000円
売却にかかった諸費用を差し引きます。
諸費用
- 仲介手数料 1,716,000円【（売買価格×3％+6万円）×1.1（消費税）】
- 建物解体費 2,000,000円（※概算です。建物の種類・大きさ・接道条件で異なります）
となります。
計算すると、売却利益は
46,284,000円
そして、取得費として売却代金の5％＝2,500,000円
取得費加算の特例＝785,714円
の適用を受け、42,998,286円になり、ここに税率約20％がかかります。
納税金額 8,599,657円
譲渡に関わるお客様の手残り 37,684,343円
預貯金の20,000,000円と相続税の0円の納税を考慮すると
最終手残り 57,684,343円（売却利益46,284,000円+預貯金20,000,000円-譲渡税金額8,599,657円）
全体納税金額 8,599,657円（譲渡税金額8,599,657円）
※取得費加算の特例の計算
1,100,000×50,000,000÷70,000,000＝785,714円
①相続税額×②相続した資産の中から譲渡したものの相続税評価額÷③取得財産総額
②は今回、不動産のみになります。
Case.3 小規模宅地の特例+空き家の30,000,000円控除を使用できるようにして売却 実質手残り約760万円増！
相続税はCase.2と同じです。
相続税＝70,000,000円の相続財産より試算
基礎控除 48,000,000円（基礎控除30,000,000円+法定相続人3人×6,000,000円）
小規模宅地の特例にて不動産評価額を80％軽減し50,000,000円の不動産評価額を10,000,000円にて計算。
基礎控除内の為、相続税は0円
売買価格＝50,000,000円
売却にかかった諸費用を差し引きます。
諸費用
- 仲介手数料 1,716,000円【（売買価格×3％+6万円）×1.1（消費税）】
- 建物解体費 2,000,000円（※概算です。建物の種類・大きさ・接道条件で異なります）
となります。
計算すると、売却利益は
46,284,000円
そして、取得費として売却代金の5％＝2,500,000円
然るべきタイミングで解体を行い、空き家の3,000万円特例を使用できるようにします。
これらの適用を受け、売却利益46,284,000円になり特例控除を計算します。
46,284,000円-取得費として2,500,000円-空家特例30,000,000円＝13,784,000円
ここに譲渡所得税の約20％がかかります。
納税金額 2,756,800円
譲渡に関わるお客様の手残り 43,527,200円
預貯金の20,000,000円と相続税の0円の納税を考慮すると
最終手残り 63,527,200円（売却利益46,284,000円+20,000,000円-譲渡税金額2,756,800円）
全体納税金額 2,756,800円（譲渡税金額2,756,800円）
Case.4 生前対策+不動産売却
今までみてきたケースは、相続税について知識があるか、相続不動産・空家に対して特例の使用要件に当てはまるかどうかで大きく変わってくることをみてきました。
実は相続に詳しくない税理士や不動産会社はかなり多いのが実情で、相続をした後の段階で、Case.3の方のご相談が一番多くなっております。
その時にできることを全て提供させていただければ、かなりの節税も見込まれるかと思います。
しかしながら、生前対策からご相談いただける方には、Case.3にて使用した特例を、使えるようにするためにはどうするかからアドバイスをさせていただきます。
もちろん争族になってしまいそうな場合でも、みなさんのお金に係わることですので、上手にあいだを取り持つようにしています。
お客様の手元にお金が最大限残せるお手伝いをさせていただくのが、私たちの仕事です。
ご相談にはまだ早いかと思っていても、いつその時がくるか分からないまま、ご相談が手遅れにならないようにしていただければと思います。
